di Vanni Fusconi, Giorgio Gavelli - Pubblicato sul Sole 24 ore il 23.01.2025

Se un fabbricato è funzionale all’attività agricola, lo stesso può essere considerato pertinenziale al terreno agricolo, a prescindere dal suo immediato e diretto impiego nella coltivazione del fondo. È quanto si ricava dalla ordinanza 719/2025 della Cassazione (depositata lo scorso 11 gennaio) e che contraddice esplicitamente l’orientamento finora seguito dall’agenzia delle Entrate in tema di agevolazione piccola proprietà contadina (Ppc). L’articolo 2, comma 4-bis, del Dl 194/2009 consente ai coltivatori diretti o agli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa previdenza agricola, di usufruire dell’imposta di registro e ipotecaria in misura fissa e dell’imposta catastale nella misura proporzionale dell’1% per l’acquisto di terreni agricoli e delle relative pertinenze. In applicazione di tale disposizione è, quindi, agevolabile anche il trasferimento di fabbricati sempreché sussista un rapporto di pertinenzialità tra tali immobili (beni accessori) e il terreno agricolo.

Secondo l’Agenzia esiste una netta distinzione fra la nozione di «ruralità» in base al Dlgs 557/93 e quella di «pertinenzialità», in quanto l’accertamento di quest’ultimo requisito necessita di «un giudizio di fatto» (Cassazione n. 4599/2006) costituito dalla verifica della destinazione concreta ed effettiva della pertinenza a servizio della cosa principale (Cassazione n. 15739/2007). La verifica andrebbe effettuata sulla sussistenza congiunta dei due elementi richiesti dall’articolo 817 del Codice civile, quello soggettivo (volontà manifestata dal proprietario o titolare del diritto reale di destinare durevolmente la cosa accessoria a servizio ed ornamento del bene principale) e quello oggettivo (rapporto funzionale che deve intercorrere tra il bene principale e quello accessorio). Lamentando l’assenza, nel concreto, di quest’ultimo requisito, in molti casi l’Agenzia ha contestato la decadenza dalla agevolazione «Ppc» sui fabbricati posti sul terreno trasferito, ogni qual volta la costruzione non è direttamente impiegata al servizio del terreno stesso (perché costituita da un fabbricato in corso di costruzione, oppure da un fabbricato collabente o, ancora, da un fabbricato abitativo in cui il coltivatore diretto non ha la propria residenza, eccetera).

In contrasto con questo orientamento, l’ordinanza n. 719/2025 (pronunciata in merito alla pertinenzialità di un fabbricato rurale – casa colonica – in corso di ristrutturazione per la realizzazione di un agriturismo, richiamando le precedenti pronunce n. 31840/2024 e 3597/2021) afferma a chiare lettere come, ai fini dell’agevolazione in esame, la nozione di pertinenza diverga da quella civilistica. Infatti, per il terreno agricolo assume primaria rilevanza una prospettiva economica e funzionale, in base alla quale il rapporto di pertinenzialità si definisce in relazione all’attività d’impresa. Pertanto, se un fabbricato è funzionale all’attività agricola, lo stesso può essere considerato pertinenziale al terreno agricolo a prescindere dal suo immediato e diretto impiego nella coltivazione del fondo.

La Suprema corte sostiene che «un fabbricato posseduto e utilizzato da chi coltiva i terreni è sempre fiscalmente rurale (anche se oggettivamente non è pertinenza del terreno)», con la conseguenza che «vanno considerati, quindi, fabbricati rurali di servizio quelli strumentali alle attività agricole e connesse ex articolo 2135 del Codice civile, incluse quelle adibite ad uffici dell’azienda agricola – agriturismo, nonché i fabbricati ad uso abitativo, tali essendo quelli utilizzati quale abitazione dell’imprenditore agricolo».

La querelle dovrebbe, pertanto, considerarsi oramai oggettivamente definita, con le relative conseguenze in termini di contenzioso pendente e di non contestazione dell’agevolazione con riferimento agli atti già stipulati.